Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500
Toàn bộ nội dung dưới đây TÍNH TOÁN CHÍNH XÁC bằng công thức — AI chỉ tô màu/chú thích lên trên, không tự vẽ lại bố cục.
Hồ sơ dự án đầu tư
PHẦN 1: HỒ SƠ QUY HOẠCH CHI TIẾT 1/500
Chỉ tiêu quy hoạch
Chỉ tiêu được TÍNH TOÁN CHÍNH XÁC bằng công thức (không phải AI đoán) — xem sơ đồ cập nhật sống. Ở chế độ Hồ sơ quy hoạch chi tiết 1/500, sơ đồ này chính là ảnh tham chiếu gửi AI.
1. Sơ đồ vị trí và giới hạn khu đất
Toạ độ ranh giới lấy từ mục "Ranh giới lô đất" bên trái — bổ sung mô tả kết nối vùng bên dưới.
2. Bản vẽ hiện trạng địa hình, cảnh quan & đánh giá môi trường chiến lược
Ảnh nền vệ tinh/trích lục + tuyến đường hiện trạng đã vẽ ở mục "Ranh giới lô đất" (Vẽ trên canvas) bên trái.
Vị trí lô đất/ Tài liệu so sánh
3. Cơ cấu sử dụng đất & chỉ tiêu dân sinh
Cơ cấu sử dụng đất (%) & Bảng cân bằng đất theo lô
Điền tỷ lệ % cho từng hạng mục, tổng nên bằng 100% — mã lô (O = ở, CC = dịch vụ-công cộng, CX = cây xanh-mặt nước, GT = bãi đỗ xe, HT = hạ tầng KT) và diện tích tự tính ngay trên cùng dòng, chỉ hạng mục có % >0 mới được gán mã. Bước này chỉ ghi nhận cơ cấu, chưa bố trí vị trí trên sơ đồ.
Gợi ý khởi điểm — ưu tiên đáp ứng đúng mức sàn tối thiểu QCVN 01:2021/BXD (trường học/y tế/văn hoá-TDTT/sân chơi/cây xanh/bãi đỗ xe/đất giao thông, tính theo dân số dự kiến & "Loại đô thị" đang chọn); phần còn lại KHÔNG có chỉ tiêu QCVN riêng (thương mại, văn phòng, hạ tầng kỹ thuật...) vẫn là heuristic tự đặt — chỉnh tay lại theo ý đồ thật:
- Đất ở = Mật độ XD × 1.25 (25–65%); phần còn lại ưu tiên đủ mức sàn QCVN cho các hạng mục có chỉ tiêu, dư ra mới chia theo tỷ trọng mặc định 20% dịch vụ-công cộng · 30% cây xanh-mặt nước · 35% giao thông · 15% hạ tầng KT (co giãn nếu mức sàn QCVN vượt tỷ trọng này).
- Đất ở: Tầng cao ≤5 → 100% thấp tầng; >5 → 40/60 thấp/cao tầng. Phần dư sau mức sàn: cây xanh dư → công viên/hồ (2:1); dịch vụ-công cộng dư → thương mại/văn phòng (đều nhau); giao thông dư → đường/bãi đỗ (80/20); hạ tầng KT chia đều 3 mục.
Sức tải & chỉ tiêu dân sinh
Tắt: Tổng sàn ở = (Đất ở thấp + cao tầng) × 1 Hệ số SDĐ chung (mục 2 bên trái) — nhanh nhưng san bằng 2 loại nhà khác mật độ sàn. Bật: 2 hệ số riêng ngay dưới, chính xác hơn.
2 hệ số này CHỈ dùng để tính Dân số/Cây xanh-người ở đây — không liên quan "Hệ số SDĐ" tính "Số tầng" khối đế ở mục 2 bên trái.
Ước lượng vĩ mô (macro estimation).
Đối chiếu chỉ tiêu hạ tầng xã hội - kỹ thuật — so sánh diện tích đất BẠN đã phân bổ (mục "Cơ cấu sử dụng đất" bên trên) với mức TỐI THIỂU theo QCVN 01:2021/BXD, tính từ dân số dự kiến. Số liệu định mức là GIÁ TRỊ MẶC ĐỊNH tham khảo theo quy chuẩn — luôn kiểm tra lại với bản QCVN hiện hành trước khi dùng chính thức (quy chuẩn có thể được sửa đổi).
✓ Xanh = đã phân bổ đủ diện tích tối thiểu.
⚠ Đỏ ("đang có Xm², thiếu Ym²") = % bạn đang phân bổ cho hạng mục đó CHƯA đủ — cần tăng % lên ở mục "Cơ cấu sử dụng đất", hoặc bấm nút "⚙ Tự động theo mật độ xây dựng" để hệ thống tự đề xuất % ưu tiên đáp ứng đủ (nếu quỹ đất còn cho phép — site quá nhỏ so với dân số thì có thể vẫn thiếu, không phải lỗi).
Đổi "Loại đô thị" bên trên hoặc chỉ tiêu (mật độ XD, hệ số SDĐ...) ở mục 1 xong nhớ bấm lại nút tự động để bảng này cập nhật đúng.
Loại đô thị là gì? Nhà nước xếp hạng đô thị Việt Nam theo quy mô dân số & vai trò hành chính-kinh tế (Nghị quyết 1210/2016/UBTVQH13) — loại càng cao thì đô thị càng lớn/phát triển. VD: Đặc biệt = Hà Nội, TP.HCM; Loại I-II = Đà Nẵng, Hải Phòng, Cần Thơ, thành phố tỉnh lỵ lớn; Loại III-IV = thị xã, thành phố/thị trấn cỡ vừa; Loại V = thị trấn nhỏ. Chọn đúng loại của khu vực dự án (hỏi chính quyền địa phương hoặc quy hoạch chung nếu chưa chắc).
Lựa chọn này quyết định định mức cây xanh công cộng tối thiểu/người (QCVN 01:2021/BXD, Bảng 2.5: Đặc biệt 7m² · Loại I-II 6m² · Loại III-IV 5m² · Loại V 4m²) — áp dụng cho dòng "Cây xanh sử dụng công cộng đô thị" ngay bên dưới, và cho mức gợi ý % khi bấm nút "⚙ Tự động theo mật độ xây dựng" ở mục "Cơ cấu sử dụng đất" phía trên.
Lưu ý: đổi lựa chọn ở đây KHÔNG tự cập nhật lại % đã điền — cần bấm lại nút đó để áp dụng đúng loại đô thị mới.
4. Bản vẽ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất, tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan & hệ thống giao thông ảnh AI mang tính minh hoạSơ đồ bên dưới = tổng mặt bằng; ảnh AI render = phối cảnh 3D; bề rộng đường/chỉ giới = giao thông.
Chia lô theo ĐÚNG % ở mục 2 (thuật toán hình học thật, không phải AI đoán) — bám sát đúng hình dạng ranh giới thật kể cả lô không phải chữ nhật. "Đất giao thông" vừa bao quanh vừa len giữa các khối — mọi khối đều có mặt tiền áp đường. Mỗi lần "🎲 Sắp xếp lại" ra 1 hình dạng khác, diện tích từng hạng mục luôn giữ đúng %.
Toàn bộ nút chọn "Đất trống/Road-first", bề rộng đường, kiểu bố cục, Organic Lotting, phong cách nền và nút "Sắp xếp lại/Trước/Sau" đã CHUYỂN sang mục "3. BỐ CỤC ĐA KHU VỰC" ở khung điều khiển bên trái — chỉnh ở đó, sơ đồ kết quả vẫn hiện NGAY tại đây.
🔄 Chuyển đổi phối cảnh góc
Bấm đúng 1 hạng mục để AI render cận cảnh riêng khối lớn nhất thuộc hạng mục đó — mỗi lần bấm tốn credit RIÊNG (tương tự "Chuyển đổi không gian" ở trên), không render hàng loạt.
📐 Mặt đứng dự án
Bấm để AI render mặt đứng TOÀN BỘ dự án (không phải 1 hạng mục riêng), nhìn từ ngoài ranh giới vào — mỗi lần bấm tốn credit RIÊNG, không render hàng loạt.
5. Bản vẽ quy hoạch hệ thống giao thông & chỉ giới đường đỏ
🔒 3 ô bề rộng đường (trục chính/khu vực/vỉa hè nội bộ) đang lấy tự động từ khối "Road-first" ở mục 4 — mở khoá Road-first để chỉnh lại tại đây.6. Bản vẽ hạ tầng kỹ thuật
Tính theo Dân số dự kiến × hệ số chỉ tiêu — hệ số dưới đây là mức PHỔ BIẾN theo QCVN 01:2021/BXD, tự điều chỉnh theo loại đô thị/dự án.
Sơ đồ cấp nước & tính toán mạng lưới
Sơ đồ cấp điện, chiếu sáng & trạm biến áp
Sơ đồ thu gom rác thải & bãi đỗ xe
Tính theo diện tích sàn Ở (mục "Sức tải & chỉ tiêu dân sinh") — chưa gồm sàn dịch vụ-công cộng.
Sơ đồ hạ tầng kỹ thuật trực quan (tuỳ chọn) — SƠ ĐỒ NGUYÊN LÝ minh hoạ (schematic), bản vẽ RIÊNG tách khỏi sơ đồ tổng mặt bằng (mục 4): trục cấp nước bám vành trong ranh giới/trục chính + họng cứu hỏa rải theo bán kính phục vụ; điện/thoát nước thải/nước mưa định tuyến BÁM DỌC mạng lưới đường giao thông (thuật toán tìm đường đi, không còn nối thẳng xuyên qua lô) tới trạm biến áp/trạm xử lý (cần có % cho 2 hạng mục đó ở mục 2 bên trái)/cây xanh-mặt nước gần nhất. KHÔNG phải bản vẽ định tuyến ống/cáp thi công thật (chưa có dữ liệu mặt cắt đường/cao độ). Dùng chung sơ đồ đang xem ở mục 4 (bấm "🎲 Sắp xếp lại" ở đó trước nếu chưa có).
7. Bản thuyết minh tổng hợp quy hoạch
Tự tổng hợp từ toàn bộ chỉ tiêu/cơ cấu/hạ tầng đã tính ở trên — có thể copy để đưa vào hồ sơ.
PHẦN 2: HỒ SƠ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯInvestment Project Proposal — tự động sinh từ diện tích đất, cơ cấu sử dụng & dân số ở Phần 1. Mọi suất vốn đầu tư/giá bán/tỷ lệ chiết khấu dưới đây là SỐ LIỆU BẠN NHẬP/XÁC NHẬN (có sẵn giá trị khởi điểm để tham khảo, luôn chỉnh sửa được) — tool chỉ tính toán theo công thức, không tự đặt số liệu kinh tế. In cùng PHẦN 1 khi bấm "Xem & in hồ sơ" ở đầu trang.
1. Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư
2. Quy mô đầu tư & Cơ cấu sản phẩm
Phân rã "Đất ở thấp tầng" (% đã nhập ở Phần 1, mục "Cơ cấu sử dụng đất") thành từng loại hình cụ thể — % dưới đây tính TRÊN đất thấp tầng (tổng phải = 100%). Số căn tính theo diện tích ĐẤT ÷ diện tích LÔ ĐẤT trung bình/căn (không phải diện tích sàn) — đúng cách tính thực tế cho nhà thấp tầng, mỗi căn có 1 lô đất riêng.
3. Tổng mức đầu tư sơ bộ
Suất vốn đầu tư dưới đây tự tra theo Quyết định số 425/QĐ-BXD ngày 30/3/2026 của Bộ Xây dựng (mặt bằng giá Quý IV/2025) — nhập đúng số tầng/tầng hầm rồi bấm "Áp dụng" để điền vào ô suất đầu tư tương ứng bên dưới; ô suất đầu tư vẫn LUÔN tự chỉnh sửa được sau đó, không bị khoá.
4. Phương án tài chính & hiệu quả dự án
5. Đánh giá môi trường sơ bộ (ĐTM) & Giải pháp PCCC
Phần này cần chuyên gia môi trường/PCCC đánh giá cụ thể theo hồ sơ thật — tool chưa tự động sinh nội dung này, để trống làm chỗ bổ sung thủ công.
Sơ đồ khối đế (bản vẽ kỹ thuật, legacy — đã ẩn)
Mô hình 1 khối công trình duy nhất trên toàn lô, tính theo chỉ tiêu ở mục 1 — dùng làm ảnh tham chiếu gửi AI khi bấm "Render bản vẽ kỹ thuật".